Category: Contrattualistica (3)

Come si calcola la provvigione per l’agenzia immobiliare?

Feb 10, 2024

Come tutti saprete, se vi rivolgete ad un’agenzia immobiliare per vendere la vostra casa, dovete mettere in conto che una quota sulla cifra finale di vendita andrà proprio al mediatore (agente immobiliare) che ha concluso l’affare.

Anche la Corte di Cassazione si è espressa in merito, indicando che la provvigione per l’agenzia immobiliare scatta solo nel caso dell’avvenuta vendita, e si calcola sul prezzo finale di acquisto. Il mediatore ha diritto alla provvigione solo nel momento in cui il contratto è eseguito, e quindi la vendita conclusa.

Va quindi inteso come unico vincolo giuridico la proposta preliminare di compravendita che le parti siglano tra loro, mentre non hanno valore le intese parziali.

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Che cos’è la provvigione per l’agenzia immobiliare e a quanto ammonta

La provvigione per l’agenzia immobiliare è la cifra che viene corrisposta all’agente immobiliare per il suo lavoro svolto. Lavoro che inizia con la conoscenza del cliente, con la creazione dell’annuncio e arriva fino alla proposta primaria e alla conclusione della vendita, con la firma di chi vende e di chi compra.

La percentuale della provvigione viene calcolata sul prezzo finale di vendita, dopo che viene siglato l’accordo giuridico finale tra le parti. Va dal 2% e può arrivare fino al 5%. Il mercato però presenta casi con percentuali più basse (1%) o molto più alte (10%).

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La Cassazione e il Diritto di provvigione

Se si sottoscrive una proposta di acquisto non vuol dire che si è concluso l’affare. Come ricorda l’art. 1755 Codice Civile, comma 1, il diritto di provvigione sorge nel momento in cui si è concluso l’affare, cioè quando tra le parti sorge un vincolo giuridico che abilita ciascuna parte ad agire per eseguire il contratto stesso.

Un affare si dice concluso quando si compie l’atto che dà all’agente il diritto di agire per l’adempimento o per il risarcimento.

Il diritto di provvigione non sussiste invece se tra le parti vi è un vincolo che serve solo per dare il via alle fasi successive dell’adempimento. Ciò che vale, dunque, è quanto scritto nella proposta di acquisto.

 

Che cos’è la proposta di acquisto immobiliare e come funziona

Feb 03, 2024

La proposta di acquisto immobiliare è uno dei documenti più importanti che vengono redatti durante le fasi di acquisto o di vendita di un immobile.

Se avete deciso di vendere casa attraverso un’agenzia immobiliare, o se nell’acquistarla avete deciso di affidarvi ad un agente immobiliare, ecco tutto ciò che dovete sapere sulla proposta di acquisto immobiliare.

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Che cos’è la proposta di acquisto immobiliare

La proposta di acquisto immobiliare è un documento che viene preparato da chi è intenzionato a comprare casa, e che vuole definire determinate condizioni che riguardano prezzo, tempi, modalità per il pagamento. Ecco perché viene anche definita proposta di acquisto condizionata.

Questa proposta è irrevocabile e immodificabile, anche secondo l’articolo 1329 del Codice civile. Irrevocabile vuol dire che “se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto”. L’acquirente che l’ha firmata rimane dunque vincolato fino a che non vi sia un espresso rifiuto del venditore o un’accettazione parziale.

I documenti più importanti nella compravendita immobiliare 

Se avete deciso di acquistare casa saprete bene che ci sono tre documenti fondamentali per completare tutti i passaggi.

Il primo è appunto la proposta di acquisto immobiliare, su cui vengono definiti alcuni tratti fondamentali. Si passa poi al preliminare di compravendita (compromesso immobiliare) e poi c’è il rogito notarile, il vero atto di vendita dal notaio. I primi due documenti in realtà non sono obbligatori e sono usati quando la vendita non è immediata.

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La proposta di acquisto e la caparra

In genere la proposta di acquisto immobiliare si costruisce con un modello precompilato a cui segue il versamento di una caparra. Così l’acquirente si impegna a mantenere e a non modificare le volontà per un certo periodo di tempo. Passato questo tempo, se la proposta non viene accettata il venditore deve restituire la caparra.

La caparra è diversa dall’anticipo ed è da considerarsi solo come garanzia, nel caso in cui il contratto non arrivi dal notaio per colpa dell’acquirente. In quel caso il venditore può trattenere la somma.

Importante è la differenza tra la proposta di acquisto, che è un documento unilaterale che non vincola il venditore (che può valutare anche altre proposte) e il preliminare di compravendita (compromesso) che invece vincola entrambe le parti verso la stipula del contratto.

La durata della proposta di acquisto immobiliare

La durata della proposta di acquisto non è molto lunga, circa due settimane nel quale il venditore prende una decisione. Una durata maggiore può provocare una perdita di efficacia. Al momento della stipula si versa una caparra, variabile in base al valore della casa. Al termine del periodo il venditore può:

  • Accettare la proposta e passare così al preliminare;
  • Non accettare e quindi restituire la caparra. L’acquirente può ritirarsi o procedere con altra proposta;

Quando il venditore accetta l’acquirente non può più tirarsi indietro. Un eventuale ripensamento porta a vari risarcimenti.

I controlli nel momento della proposta

La proposta di acquisto è un documento importante, ed è bene che in questa fase vengano controllati tutti i documenti e i vari aspetti:

  • La certezza della proprietà;
  • Eventuali vincoli che possono ostacolare la vendita (ipoteche, agibilità, concessioni edilizie, condoni ecc.);
  • Regolamento condominiale;
  • Saldo di tutte le spese condominiali;
  • Certificazioni degli impianti
  • Valutazioni sul mutuo

 

Che cos’è e a cosa serve il Foglio di visita immobiliare

Gen 26, 2024

In molti si chiedono spesso che cosa sia il foglio di visita immobiliare e cosa voglia dire firmarlo. Diciamo subito che è un documento utile per chi sta cercando di comprare casa e che comporta un vincolo con l’agenzia immobiliare che si sceglie.

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Cos’è il Foglio visita immobiliare

Questo documento è una dichiarazione unilaterale nella quale chi ha visto l’immobile, conferma di aver effettuato il sopralluogo grazie all’aiuto del mediatore (agente immobiliare). Molto spesso è presente anche la dicitura di “aver ricevuto informazioni per la prima volta”.

All’interno ci sono i dati anagrafici del cliente/visitante, quelli dell’immobile, le date e alcune dichiarazioni già spuntate. Solitamente non c’è la firma né del proprietario e né dell’agenzia immobiliare.

In quasi nessun caso, correttamente, non c’è traccia degli accordi sulla futura ed eventuale provvigione che spetterà all’agenzia. In sostanza è uno strumento che attesta l’operato dell’agenzia.

Le finalità

Il Foglio visita immobiliare serve all’agente per avere una dimostrazione che il cliente ha visitato quell’immobile grazie al suo lavoro, e quindi una sorta di dimostrazione del lavoro verso il proprietario che vuole vendere.

Lo scopo del mediatore infatti è proprio questo: mettere in relazione domanda e offerta, accontentare reciprocamente sia il venditore che il compratore. Il documento è anche una sorta di tutela per il professionista.

La validità

La firma sul Foglio vale per tutte le persone che siano riconducibili al firmatario ed ha validità di un anno. Ogni aspetto di lealtà, di buona fede e di legalità potranno poi sempre essere risolti nelle sedi opportune.

Ricordate che questo documento non ha nulla a che vedere con il l’informativa privacy, che invece deve essere firmata dal professionista durante la visita per autorizzare il trattamento dei dati personali.

Le agenzie immobiliari più serie hanno sempre una grande trasparenza verso il cliente.

Firmare il Foglio visita immobiliare non è obbligatorio, ma il mediatore potrà rifiutarsi, se non lo fate, di mostrarvi l’immobile. E solitamente è il motivo per il quale i mediatori che lavorano senza mandato in esclusiva fissano l’appuntamento molto lontano dall’immobile. Se rifiutate di firmare non potrete mai sapere qual è la casa in vendita.